La postura legal es el precio mínimo que tu oferta debe alcanzarpara ser válida en un remate judicial. Suena a tecnicismo, pero en realidad responde la pregunta que de verdad importa cuando ves una oportunidad “barata”: ¿cuánto tengo que ofrecer, cuánto voy a pagar y esa ganga lo es de verdad?
Aquí no repetimos cómo funciona todo el juicio —eso está en qué es un remate judicial—; nos concentramos en el dinero: de dónde sale la postura, qué pagas además de ella y cómo saber si el descuento es real. Usamos como ejemplo el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Guanajuato; los porcentajes cambian según el estado.
Qué es la postura legal
En un remate, no cualquier oferta es válida: la ley fija un piso. En Guanajuato, la postura legal es la que cubre las dos terceras partes del avalúo del inmueble, con la parte de contado suficiente para cubrir lo sentenciado (art. 521). Si tu oferta queda por debajo de ese piso, simplemente no cuenta.
En una frase: la postura legal es el mínimo para que tu oferta sea válida, no el precio final. Tú puedes ofrecer ese mínimo o más, y luego se suman costos que la postura no incluye.
Avalúo, postura y lo que realmente pagas
Tres cifras que se confunden todo el tiempo. Distinguirlas es la mitad del trabajo:
- Avalúo: lo que un perito dice que vale el inmueble. Es el punto de partida, lo fija el juzgado y puede actualizarse o impugnarse en el expediente.
- Postura legal: el mínimo válido para ofertar — las dos terceras partes del avalúo.
- Lo que pagas: tu oferta (igual o mayor a la postura), de contado, más los costos que no van en la postura: escrituración, cancelación del gravamen, adeudos de predial o servicios y, a veces, la desocupación.
El cálculo, con números reales
La postura sale del avalúo: se divide entre 3 y se multiplica por 2. Pero el número que de verdad te sirve es el descuento real, que compara tu costo total contra el valor comercial —no contra el avalúo—.
Ejemplo ilustrativo (Guanajuato)
De avalúo a descuento real
| Avalúo pericial | $1,500,000 |
| Postura legal = ⅔ del avalúo (mínimo a ofrecer) | $1,000,000 |
| + Costos fuera de la postura (escrituración, gravamen, adeudos, desocupación)* | + $150,000 |
| = Costo total real | $1,150,000 |
| Valor comercial estimado | $1,800,000 |
| Descuento real (valor comercial − costo total) | $650,000 · ~36% |
*Cifras ilustrativas y redondeadas. El avalúo lo fija un perito y los costos varían por caso; la cifra exacta vive en el expediente.
Ese último renglón es lo que importa: un avalúo alto no sirve de nada si, al sumar todo, el descuento contra el mercado se achica. En el catálogo cada ficha trae su postura legal ya calculada; este artículo te enseña a juzgar si esa postura es ganga de verdad.
Si hay varios postores: la puja
La postura legal es el piso, no el techo. Si a la almoneda llegan varios interesados, la ley permite pujar: los postores mejoran su oferta y el inmueble se finca a favor del mejor postor. No es una subida descontrolada —todos están ahí para comprar barato y conocen la lógica del negocio—, así que en la práctica el precio final suele quedar entre un 10% y un 20% por encima de la postura legal inicial. Por eso conviene presupuestar ese margen y no ir “al tope” con justo la postura.
Cómo y cuándo se paga (varía por estado): en algunos estados dan hasta 3 días para liquidar; en Guanajuato el pago se exhibe en el momento del remate, en efectivo, cheque de caja o certificado de depósito. Si vas a pujar, lleva los fondos listos y en la forma que acepta el juzgado —no basta con tenerlo “en el banco”—.
Qué pasa si nadie alcanza la postura
Si en la primera almoneda nadie llega a la postura legal, no se queda ahí: se convoca a una nueva almoneda reduciendo el precio base un 10%, y así sucesivamente (arts. 517 y 518). Y si aun así no hay postores, el acreedor puede pedir que se le adjudique el inmueble al valor de la postura legal (art. 519): por eso, a veces, el propio banco o acreedor termina quedándose con la propiedad.
El porcentaje de reducción y las reglas de cada almoneda varían según el estado.
Cuánto necesitas de contado
En los remates el pago es de contado, sin crédito hipotecario. Cuánto se exhibe el día del remate depende de quién oferta: un postor tercero normalmente cubre su oferta conforme lo fije el juzgado; un acreedor que también es postor puede aplicar (compensar) su crédito y exhibir solo el remanente.
Regla práctica si compras de contado: planea tener disponible la postura completa ($1,000,000 en el ejemplo) más un margen del 10-20% por si hay puja. En Guanajuato el pago se exhibe en el acto (efectivo, cheque de caja o certificado de depósito). Y recuerda: honorarios y adeudos van aparte.
¿Una postura barata siempre conviene?
No. Una postura baja puede dejar de ser ganga cuando sumas todo: adeudos, escrituración, el tiempo hasta tener la posesión y el hecho de que casi nunca puedes inspeccionar el inmueble por dentro. La pregunta correcta no es “¿está barato?” sino “¿sigue siendo buena oportunidad después de sumar todo?”.
- Compara contra el valor comercial, no contra el avalúo.
- Suma costos no incluidos y el costo del tiempo (tu dinero inmovilizado mientras el remate queda firme).
- Como señal —no como regla—: si tras sumar todo el descuento baja de ~15-20%, vale la pena preguntarte si compensa el tiempo y la imposibilidad de inspeccionar. Para el detalle, revisa los riesgos de invertir en remates judiciales.
Dudas y miedos que frenan (y que sí tienen respuesta)
El cálculo es lo de menos; lo que de verdad frena es la desconfianza. Lo más honesto es nombrarlo:
- “¿No es transa?” Un remate real es público y comprobable: tiene expediente, juzgado, número de asunto, avalúo y edicto. Si algo no se puede comprobar con documentos, desconfía.
- “¿Y si está ocupada?” La posesión se resuelve dentro del proceso; nadie puede ser desalojado sin orden judicial. Lo que se mide es el tiempo, no la legalidad. Lo explicamos en qué es un remate judicial.
- “¿Puedo perder mi dinero de contado?” El mayor riesgo no es la postura, son las cargas ocultas y los tiempos. Por eso se revisa el expediente antes de ofertar, no después.
La postura cambia por estado (y por tipo de juicio)
Las dos terceras partes son la regla en Guanajuato y en varios estados, pero no es universal: cada código estatal puede fijar un porcentaje distinto, y también influye el tipo de juicio (hipotecario, ordinario civil o mercantil, ejecutivo mercantil, oral mercantil). Usamos Guanajuato como ejemplo porque es el origen más común de los remates que publicamos. Antes de ofertar, confirma el artículo aplicable al estado del inmueble —o pídenos que lo revisemos contigo.
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¿Aún explorando? Revisa el catálogo de remates disponibles o entiende primero cómo funciona el proceso a detalle.
Preguntas frecuentes
¿La postura legal es el precio final que voy a pagar?
No. La postura legal es el mínimo que tu oferta debe alcanzar para ser válida (las dos terceras partes del avalúo, art. 521 del Código de Procedimientos Civiles de Guanajuato). Tú puedes ofrecer más, y además de tu oferta hay costos que no van incluidos: escrituración, cancelación del gravamen, adeudos de predial o servicios y, a veces, la desocupación. El precio real es tu oferta más esos costos.
¿Cómo se calcula la postura legal?
Se toma el avalúo del inmueble y se multiplica por dos tercios (se divide entre 3 y se multiplica por 2). Ejemplo: un avalúo de $1,500,000 da una postura legal de $1,000,000. Ese es el piso para que tu oferta cuente; por debajo, no es válida.
¿Tengo que pagar de contado las dos terceras partes?
En los remates el pago es de contado, sin crédito hipotecario, bajo las reglas del juzgado. Como comprador de contado, planea tener disponible al menos la postura completa más un margen por si hay puja. Importante: en Guanajuato el pago se exhibe en el momento del remate (efectivo, cheque de caja o certificado de depósito); en algunos estados dan hasta 3 días para liquidar.
¿El precio final puede subir si hay varios interesados?
Sí. La postura legal es el piso, no el techo. Si llegan varios postores, la ley permite pujar y el inmueble se finca al mejor postor. En la práctica suele subir poco —porque todos buscan comprar barato—, normalmente entre un 10% y un 20% sobre la postura legal inicial. Conviene presupuestar ese margen.
¿Qué pasa si nadie alcanza la postura legal?
Si en la primera almoneda no hay postura legal, se convoca a otra reduciendo el precio base (en Guanajuato, un 10% en cada nueva almoneda, arts. 517 y 518). Si aun así no hay postores, el acreedor puede pedir que se le adjudique el inmueble al valor de la postura legal (art. 519). Por eso a veces el propio acreedor termina quedándose con la propiedad.
¿Una postura baja siempre es una ganga?
No necesariamente. Una postura baja puede borrarse al sumar adeudos, escrituración, el tiempo hasta tener la posesión y que no siempre puedes inspeccionar el inmueble por dentro. La forma correcta de verlo es comparar tu costo total contra el valor comercial real, no contra el avalúo.
¿La postura legal cambia según el estado?
Sí. Las dos terceras partes son la regla en Guanajuato y en varios estados, pero no es universal: cada código estatal puede fijar un porcentaje o reglas distintas, y también cambia según el tipo de juicio. Conviene revisar el artículo aplicable a la entidad del inmueble o pedir que lo revisen contigo.
¿Por qué conviene que un experto revise la postura antes de ofertar?
Porque el número fácil (las dos terceras partes) es lo de menos. Lo que decide si una oportunidad vale la pena es lo que no se calcula a simple vista: cargas y gravámenes que sobreviven al remate, la prelación de acreedores, la etapa del proceso, la ocupación y los tiempos. Ahí es donde se gana o se pierde dinero.
Fuentes consultadas
Este artículo usa como ejemplo el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Guanajuato (postura legal y almonedas, arts. 511–523; en especial 517, 518, 519 y 521). El porcentaje y las reglas varían según el estado y el tipo de juicio; cada caso debe contrastarse con el expediente y el juzgado correspondiente.